В
бр. 42 от 22.05.2018 г. на Държавен вестник бe
обнародван Закон
за изменение и допълнение на Закона за
собствеността и ползването на земеделските
земи (ЗСПЗЗ), с който са приети съществени
промени, касаещи досегашния режим на
отдаване под наем на земеделските земи.

С
измененията в закона се предвижда
договорите за наем на земеделска земя
да се сключват от три групи лица, а
именно:

1.
собственика или упълномощено от него
лице;

2.
лице, което притежава права върху
земеделската земя, включващи в съдържанието
си правомощие да ползва или да управлява
земята, предоставено от собственик или
от упълномощено от него лице;

3.
съсобственик или съсобственици на
земеделска земя или упълномощено от
тях лице.

Съгласно измененията
упълномощаването
за сключване на договор за наем на
земеделска земя трябва да бъде с изрично
пълномощно с нотариално удостоверяване
на съдържанието и подписите на
упълномощителите.

По
отношение на съсобствените имоти е
въведено изискване, според което
съсобственикът или съсобствениците,
които сключват договора за наем или
упълномощават някого да сключи такъв,
следва да
притежават повече от 25 на сто от дяловете
в съсобствеността. Предвидено
е в тези случаи отношенията между
съсобствениците да се уреждат съгласно
чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.

На
следващо място, за пренаемането на
земеделска земя или на част от нея следва
винаги да се получи изричното
писмено съгласие на наемодателя.

Внимание
заслужават и нововъведенията при
договорите за наем на земеделска земя
със срок, по-дълъг от една година, както
и споразуменията за тяхното изменение
или прекратяване. Същите следва да се
сключват в писмена
форма с нотариално удостоверяване на
съдържанието и подписите на страните,
извършени едновременно.
В хода на нотариалното производство
нотариусът следва да извърши проверка
за спазване на новите изисквания на
закона и да приложи към нотариалното
дело скици
на имотите, предмет на договора.
Договорите за наем на земеделска земя
със срок, по-дълъг от една година, както
и споразуменията за тяхното изменение
или прекратяване, сключени в писмена
форма с нотариално удостоверяване на
съдържанието и подписите на страните,
се вписват в съответната служба по
вписванията по местонахождението на
имотите.

В
Закона за арендата в земеделието се
предлагат аналогични промени по отношение
на обхвата на проверката, извършвана
от нотариусите при сключването на
договори, и изискването за предоставяне
на скица при вписването на договорите
за аренда на земеделска земя.

Със
закона се въвежда и правилото в общинската
служба по земеделие да
се регистрират само договори за наем
на земеделска земя, сключени при спазване
на новите изисквания на ЗСПЗЗ, както и
договори за аренда, сключени при спазване
изискванията на ЗСПЗЗ и на Закона за
арендата в земеделието.
В случаите, в които за един и същ имот
са представени за регистриране повече
от един договор за наем или за аренда
на земеделска земя, в общинската служба
по земеделие се регистрира:

1.
договорът, вписан в службата по вписвания
с най-ранна дата или

2.
вписаният договор – при представяне
за регистриране на вписан и невписан
договор.

В
заключение, следва да се вземе предвид
правното
положение на вече сключените договори
за наем на земеделска земя до влизане
в сила на измененията в Закона за
собствеността и ползването на земеделските
земи. Предвижда
се заварените договори за наем на
земеделска земя да могат да бъдатпотвърдени от собственика с декларация
с нотариално удостоверен подпис,
придружена с копие на договора.
Когато имотът е съсобствен и е сключен
за срок над една година, декларацията
се подава от съсобственика или от
съсобствениците, притежаващи повече
от 25 на сто идеални части от съсобствения
имот, или от лице, упълномощено от тях
с нотариално заверено изрично пълномощно.
Декларацията се подава в общинската
служба по земеделие по местонахождението
на имота в едномесечен срок от влизането
в сила на закона, а именно от
22.05.2018 г.

ВАЖНО!
В случай че в посочения по-горе срок не
е подадена декларация, договорът за
наем на земеделска земя се заличава
служебно в службата по вписванията и в
съответната общинска служба по земеделие
след изтичане на стопанската година.

Настоящото
изложение не представлява правна
консултация или правен съвет, а изразява
мнението на екипа на Адвокатско
дружество „Димитрова, Стайкова &
Партньори”.