Имате ли проблеми със съседите си? Спорове около общите части, таксите или решенията на общото събрание? Ако да – не сте сами. Управлението на общите части в сгради в режим на етажна собственост е източник на непрестанни конфликти и юридически казуси. Кавгите с професионални домоуправители и порочните решения на общите събрания са само част от реалността.
Практиката ни показа, че повечето от тези спорове биха могли да бъдат избегнати чрез стриктно спазване на процедурите, заложени в закона. Затова, нека разгледаме кои са ключовите правила, които следва да знаете, найчесто допусканите грешки и възможностите ви за защита:
КАКВА Е ЮРИДИЧЕСКАТА РАМКА?
Правната уредба на отношенията между етажните собственици се съдържа основно в Закона за управление на етажната собственост. ЗУЕС създава ясна рамка за вземане на решение и нейното познаване е първата стъпка към безконфликтно съжителство – рамка, която обаче твърде често остава само „на хартия“, тъй като много собственици не я познават в детайли или не разбират реалното ѝ приложение на практика. И именно тук се крие същината на проблема – в практиката се вижда, че повечето конфликти не възникват случайно, а са пряк резултат от пропуски и неразбиране на следните основни правила:
- Органи на управление:
Основните органи са Общото събрание на етажната собственост и Управителния съвет/Управителя. ОС е върховният орган, който взема всички решения по отношение на етажната собственост, а Управителният съвет/Управителят ги изпълняват. По решение на ОС може да бъде избран и Контролен съвет/Контрольор, който има правомощия да контролира дейността на УС/Управителя по разходване на средствата на етажната собственост.
- Свикване на Общо събрание:
ОС се свиква най-малко веднъж годишно от управителния или контролния орган. Това може да стане и по искане на собственици с минимум 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Свикването става чрез покана, поставена на видно място поне 7 дни преди датата на събранието. Поканата задължително трябва да съдържа дневния ред, датата, часа и мястото на провеждане.
- Кворум и мнозинства:
За да е законно едно събрание, на него трябва да присъстват собственици, притежаващи поне 51 на сто идеални части от общите части. Ако този кворум липсва, събранието се отлага с един час и се провежда законно на същото място при наличие на 26 на сто ид. ч. Ако и тогава няма кворум, събранието се провежда на следващия ден в първоначално обявения час и място и е законно, независимо колко идеални части са представени. Решенията се вземат с различни мнозинства, като гласът на всеки собственик е съобразен с неговите идеални части от общите части. Например, за избор на управител или професионален домоуправител е необходимо мнозинство от повече от 50 на сто от представените ид. ч.
- Протоколът:
За всяко събрание се води протокол, който е официалният документ, удостоверяващ взетите решения. Той трябва да съдържа дата, място, дневен ред, списък на присъстващите с представляваните от тях идеални части от общите части, същността на изявленията и начина на гласуване по всяко решение – „за“, „против“ или „въздържал се“.
- Управление от професионален домоуправител:
ОС може да възложи управлението или част от правомощията по управление на етажната собственост на професионален домоуправител. Това става с договор за срок до две години.
- Такси и фонд „Ремонт и обновяване“:
Всеки собственик дължи ежемесечни вноски за поддръжка и управление на общите части, както и вноски във фонд „Ремонт и обновяване“. Таксата се дължи от собственика, а не от наемателя, освен ако в договора за наем не е уговорено друго. Честа практическа трудност възниква при апартаменти с неизвестни или неоткриваеми собственици — в тези случаи ЗУЕС предвижда възможност за събиране на просрочените задължения по съдебен ред чрез районния съд.
- Видеонаблюдение в общите части:
Монтажът на камери за видеонаблюдение в общите части на сградата е въпрос, пораждащ все повече спорове. Решението за поставяне на камери трябва да бъде взето от Общото събрание и отразено в протокол — иначе то може да бъде оспорено. Важно е и спазването на изискванията на GDPR: трябва да е поставено предупредително табело, а данните от записите — да се съхраняват при ограничен достъп и за разумен срок.
КАПАНИТЕ В ПРАКТИКАТА – КОИ СА НАЙ-ЧЕСТИТЕ ГРЕШКИ, ВОДЕЩИ ДО ОТМЯНА НА РЕШЕНИЯ?
Съдебната практика е пълна с примери за отменени решения на Общото събрание на Етажната собственост, поради неспазване на процедурните правила. Дори един съществен порок може да доведе до отмяна на всички решения, взети на събранието.
Често срещана грешка е събранието да бъде свикано от лице, което няма такива правомощия – например отделен член на Управителния съвет, или от професионален домоуправител, който вече е освободен с решение на Общото събрание/или пък е с изтекъл договор.
Грешки се случват и при изчисляването на кворума и гласуването. Неправилното изчисляване на кворума е сред водещите причини за отмяна на решения. Това често се дължи на липса на актуална книга на етажната собственост или на неправилно изчислени идеални части. Некоректното отразяване на гласуването в протокола също е съществен порок, често водещ до отмяна на решения.
Практиката ни познава и случаи на незаконосъобразен избор на управителни и контролни органи, в които ОС избира за Управител/Контрольор лице, което не желае да заема такава функция и дори не присъства на заседанието. Друг порок е ОС директно да избере председател на УС, докато законът изисква членовете на УС сами да изберат председател от своя състав.
Действията на освободен домоуправител също са незаконосъобразни. Когато ОС вземе решение за предсрочно освобождаване на професионален домоуправител, той губи своите правомощия. Всякакви последващи действия от негова страна, като свикване на събрания или сключване на договори са с нулева юридическа стойност.
СЪДЕБНАТА ЗАЩИТА – ЕДИНСТВЕНИЯТ ПЪТ НАПРЕД:
Съдебната практика на ВКС е последователна, че единственият начин за защита срещу незаконосъобразно решение на ОС, независимо от вида и тежестта на порока, е иска за неговата отмяна пред районния съд по местонахождението на етажната собственост. Срокът за подаване на иска е 30 дни от съобщаването на решението. Пропускането на този срок има фатални последици – решението става задължително за всички собственици, дори и да е било порочно.
Подаването на молбата до съда за отмяна не спира автоматично изпълнението на оспореното решение.
Когато съдът отмени решение на ОС, това означава, че то се счита за невалидно от момента на приемането му. Ако въз основа на отмененото решение са извършени действия (например сключен договор или направен разход), те не се обезсилват автоматично — за тяхното оспорване може да е необходим отделен иск. Поради това е важно при съмнение за порок в решението да се действа бързо и в рамките на 30-дневния срок.
ПРЕВЕНЦИЯ
Вместо да стигате до съдебни битки, може да предприемете стъпки за превенция на споровете. От нашата практика можем да изведем следните основни съвети:
- Поддържайте актуална Книга на етажните собственици.
Тя е основата за коректно уведомяване и изчисляване на кворум и мнозинства.
- Приемете и спазвайте Правилник за вътрешния ред.
Той ще детайлизира процедурите и ще внесе яснота.
- Водете изрядни протоколи.
Протоколът е лицето на Етажната собственост пред съда. Той трябва стриктно да следва изискванията на закона.
- Проверявайте обстойно професионалните домоуправители.
Преди да сключите договор с професионален домоуправител, добре прегледайте договора за неизгодни клаузи. Особено внимание заслужават: клаузи за автоматично подновяване на договора без решение на ОС; право на домоуправителя едностранно да определя или увеличава хонорара си; и прекалено широки правомощия за сключване на договори от името на ЕС без предварително одобрение от ОС.
Спазването на процедурните правила в Етажната собственост не е формалност, а гаранция за легитимност на управлението. Познаването на законовата рамка и прецизно изготвената документация са най-добрата защита срещу злоупотреби и безкрайни съдебни спорове.
Настоящото изложение не представлява правна консултация или правен съвет, а изразява мнението на екипа на Адвокатско дружество „Димитрова, Стайкова & Партньори”.